Na compra de um edifício, quem faz a avaliação de due diligence ambiental?

Quem realiza a due diligence ambiental do edifício?

A equipe responsável pela due diligence ambiental reúne profissionais habilitados para avaliar riscos associados ao terreno, à edificação e ao uso anterior do imóvel. Uma consultoria ambiental costuma coordenar o levantamento, enquanto especialistas como engenheiros ambientais, geólogos, hidrogeólogos e advogados ambientais participam conforme o histórico encontrado. A formalização da responsabilidade técnica exige Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, quando o serviço estiver entre as atribuições profissionais previstas na Lei nº 6.496/1977. O comprador deve exigir a identificação dos responsáveis, o escopo contratado e os limites do relatório. Uma vistoria sem análise documental ou um parecer comercial sem responsável técnico não substituem uma due diligence ambiental.

A due diligence ambiental na compra de edifício também precisa preservar independência em relação ao vendedor. A equipe deve registrar evidências favoráveis e desfavoráveis, indicar lacunas de informação e explicar quando não foi possível concluir determinado ponto. Esse método protege a negociação contra uma falsa sensação de segurança baseada apenas em declarações do proprietário anterior.

Quais documentos o estudo deve analisar?

O estudo deve analisar documentos capazes de reconstruir a ocupação do imóvel e demonstrar sua situação ambiental atual. A lista começa pela matrícula, pelo cadastro imobiliário, por licenças ambientais, alvarás, autorizações, autos de infração, termos de compromisso, relatórios de monitoramento, comprovantes de destinação de resíduos e registros de ocorrências. A Resolução CONAMA nº 420/2009 é uma referência relevante para avaliar indícios de contaminação do solo e das águas subterrâneas, especialmente em áreas com atividades potencialmente poluidoras.

A análise documental também deve confrontar a descrição oficial do imóvel com o uso efetivamente observado. Um edifício que hoje abriga escritórios pode ter sido construído sobre área industrial, posto de combustíveis, oficina, depósito químico ou operação de armazenamento. A ausência de licença ambiental não prova que inexiste passivo, mas é uma lacuna que precisa ser registrada. O relatório deve separar documento recebido, documento não localizado e informação que demanda confirmação em campo.

• O histórico de uso do terreno deve cobrir proprietários, ocupantes e atividades anteriores identificáveis.
• As licenças e autorizações devem ser verificadas quanto à validade, condicionantes e aderência ao uso atual.
• Os registros de resíduos devem indicar geração, armazenamento, transporte e destinação quando aplicáveis.
• Os processos administrativos e judiciais devem ser avaliados quanto a multas, obrigações e restrições incidentes sobre o imóvel.

Como funciona a vistoria e a investigação ambiental?

A vistoria técnica verifica se os documentos correspondem às condições encontradas no edifício e em seu entorno imediato. A equipe observa, por exemplo, reservatórios, áreas de carga e descarga, casas de máquinas, geradores, sistemas de drenagem, armazenamento de produtos químicos, manchas, odores, descarte de materiais e possíveis pontos de infiltração. A Resolução CONAMA nº 420/2009 trata da gestão de áreas contaminadas e orienta a necessidade de investigação quando houver suspeita de alteração da qualidade do solo ou da água subterrânea.

A investigação costuma avançar por etapas, começando pelo levantamento preliminar e pela vistoria. Quando os indícios são consistentes, a equipe recomenda uma investigação confirmatória com plano de amostragem, coleta e análises laboratoriais. Essa segunda etapa não deve ser presumida para todo edifício, porque depende do risco identificado, mas tampouco deve ser evitada para acelerar a compra. O relatório precisa informar o que foi verificado, quais hipóteses permanecem abertas e quais medidas são necessárias antes do fechamento.

Como o estudo influencia a compra do edifício?

A due diligence ambiental influencia a compra ao transformar riscos técnicos em decisões negociais documentadas. O comprador pode prosseguir sem ressalvas, solicitar documentos adicionais, condicionar o fechamento à investigação complementar, negociar retenção de valor ou prever obrigações específicas do vendedor. A propriedade do imóvel se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil, mas a mudança de titularidade não elimina a necessidade de examinar passivos ambientais preexistentes.

A responsabilidade ambiental merece atenção porque o artigo 14, parágrafo 1º, da Lei nº 6.938/1981 estabelece a obrigação de indenizar ou reparar danos independentemente de culpa. Na prática, a aquisição de um edifício com passivo não identificado pode comprometer orçamento, cronograma de reforma e uso futuro. A due diligence ambiental não garante que todo risco será eliminado, porém demonstra o que foi investigado e fornece base técnica para decidir conscientemente.

Quando a avaliação deve avançar para outra fase?

A avaliação deve avançar quando a análise histórica, os documentos ou a vistoria apontarem sinais que não possam ser esclarecidos apenas por registros administrativos. Uso anterior com combustíveis, solventes, produtos químicos, descarte irregular, tanques enterrados, manchas no solo e notificações de órgãos ambientais são exemplos de sinais que justificam aprofundamento. A Resolução CONAMA nº 420/2009 organiza a gestão de áreas contaminadas em etapas de identificação, investigação e intervenção, conforme o risco apurado.

A recomendação de nova fase deve conter uma pergunta técnica clara. A equipe pode precisar confirmar a existência de contaminação, delimitar uma área afetada, identificar a origem de determinado impacto ou avaliar a necessidade de remediação. O comprador deve receber escopo, método, limitações e entregáveis antes de autorizar novos serviços. Essa transparência evita tanto uma investigação insuficiente quanto a contratação de análises sem relação demonstrada com o risco do edifício.

Como escolher a equipe técnica responsável?

A escolha da equipe deve priorizar experiência em investigação de passivos imobiliários, habilitação compatível e capacidade de explicar conclusões sem simplificar o risco. O contratante deve pedir proposta com escopo, fontes documentais, critérios de vistoria, responsáveis técnicos, formato de relatório e condições para eventual investigação complementar. A exigência de ART decorre da Lei nº 6.496/1977 e ajuda a identificar quem responde tecnicamente pelo serviço dentro de suas atribuições.

A Bgreen foi fundada em 2013, em Porto Alegre, por Joana Giugliani, arquiteta e urbanista formada pela UFRGS e LEED AP. Para incorporadoras, escritórios de arquitetura e gestores de sustentabilidade, a Bgreen atua nacionalmente em certificações e Avaliação do Ciclo de Vida, a ACV, que pode apoiar decisões posteriores à compra sobre desempenho, materiais e metas ambientais do empreendimento. A investigação de passivos, porém, deve manter escopo próprio e ser conduzida pela equipe habilitada para o risco encontrado. Ir além da conformidade mínima significa usar os resultados da due diligence para qualificar a reabilitação e reduzir impactos futuros do edifício.